İzmir Gayrimenkul Avukatı (Tapu Davaları)

Bir ev veya arsa, çoğu ailenin hayatı boyunca yaptığı en büyük yatırımdır. Tapuda bir hata, müteahhitle imzalanan eksik bir sözleşme ya da hissedarlardan birinin tek başına kullandığı bir taşınmaz, yıllarca sürebilecek bir uyuşmazlığa dönüşebilir. Gayrimenkul işlerinde en etkili yöntem, sorun çıkmadan önce doğru belgeyi imzalamaktır. Sorun çıktıysa da hangi davanın, hangi sürede açılacağını bilmek gerekir.

Satın almadan önce kontrol edin

• Tapu kaydı: Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh veya intifa hakkı olup olmadığını tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet üzerinden kontrol edin.
• İmar durumu: Yapının iskânı (yapı kullanma izin belgesi) olup olmadığını ve imar planındaki durumunu belediyeden öğrenin.
• Kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı: Bu ayrım, binanın tamamlanıp tamamlanmadığını ve iskân sürecini gösterir.
• Gerçek satış bedeli: Tapuda bedeli düşük göstermek, ileride vergi cezası ve uyuşmazlık halinde ispat sorunları doğurur.

Tapu devrinde alıcı ve satıcı, satış bedeli üzerinden ayrı ayrı binde yirmi oranında harç öder. Tutarı önceden görmek için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri

Arsanızı bir müteahhide kat karşılığı verecekseniz, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı bir sözleşme geçersizdir. Sözleşmede teslim süresi, gecikme cezası, malzeme listesi, bağımsız bölümlerin paylaşımı ve müteahhide tapu devrinin hangi aşamalarda yapılacağı açıkça yazılmalıdır. Uygulamada en çok zarara yol açan durum, inşaat ilerlemeden müteahhide pay devredilmesidir.

En sık açılan davalar

Av. Yağmur Tahtasız, gayrimenkul alım-satımı öncesi sözleşme ve tapu incelemesi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile tapu, ecrimisil, önalım ve kat mülkiyeti davalarında danışmanlık ve dava takibi yapmaktadır. Miras yoluyla gelen taşınmazlarla ilgili konular için İzmir miras avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Tapu iptali ve tescil davaları

Tapu kaydının hukuka aykırı biçimde oluştuğunu düşünen kişi, kaydın iptalini ve taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:

• Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Murisin, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazı satış gibi gösterip aslında bağışlaması. Bu davalarda gerçek iradenin bağış olduğu, satış bedelinin ödenmediği ve taşınmazın değeriyle gösterilen bedel arasındaki büyük fark gibi delillerle ispat edilir.
• Ehliyetsizlik: Satış veya bağış yapıldığı tarihte işlemi yapanın ayırt etme gücüne sahip olmaması. Sağlık kayıtları ve Adli Tıp raporu belirleyicidir.
• Sahte vekâletname veya kimlik: Malikin haberi olmadan yapılan devirler.
• Yolsuz tescil: Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil (TMK md. 1025).

Süreler dayanağa göre değişir. Muris muvazaası ve ehliyetsizliğe dayanan davalar herhangi bir süreye bağlı değildir. Buna karşılık hata, aldatma veya korkutma gibi irade sakatlıklarına dayanılacaksa, sakatlığın öğrenildiği veya korkutmanın etkisinin kalktığı tarihten itibaren bir yıl içinde harekete geçmek gerekir.

Ecrimisil (haksız kullanım tazminatı)

Bir taşınmazı malikin izni olmadan kullanan kişiden, kullanım süresi için ecrimisil istenebilir. Bu tazminat geriye doğru en fazla beş yıl için talep edilir ve taşınmazın emsal kira değerine göre bilirkişi tarafından hesaplanır.

Ortak mülkiyetteki bir evi paydaşlardan birinin tek başına kullanması çok sık rastlanan bir durumdur. Paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak, kullanan paydaşın diğerlerini kullanımdan engellediğinin (intifadan men) ortaya konması gerekir. Bunun en sağlam yolu, noter aracılığıyla ihtarname göndererek kullanım talebini bildirmektir. İhtardan sonraki dönem için ecrimisil istemek çok daha kolaydır.

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar o payı aynı koşullarla satın alma hakkına sahiptir (TMK md. 732–734). Bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılır. Davada, satış bedeli ile tapu harcı ve masraflar mahkemenin belirlediği süre içinde depo edilmelidir. Bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiği durumlarda gerçek bedelin ispatı ayrı bir önem taşır.

Satış vaadi ve tapu dışı satışlar

Türk hukukunda taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı satış vaadi veya "senetle satış" geçersizdir. Noterde düzenlenmiş satış vaadine rağmen satıcı tapuda devir yapmazsa, alıcı tapu iptali ve tescil davası açabilir.

Geçersiz bir sözleşmeyle para ödendiyse, ödenen bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Yargıtay uygulamasında, aradan uzun zaman geçmişse bedelin güncel değeri denkleştirici adalet ilkesine göre değerlendirilir. Bu tür durumlarda zamanaşımı sürelerini kaçırmamak için vakit kaybetmeden hareket etmek gerekir.

Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları

Aidatın ödenmemesi, ortak alanların izinsiz kullanılması, gürültü ve yönetim planına aykırı faaliyetler, apartman ve sitelerde en sık yaşanan sorunlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, geciken her ay için ayrıca gecikme tazminatı öder ve borç icra takibine konu olabilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; anlaşma olmazsa uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Yönetim kurulu kararlarına itiraz, kat malikleri kurulu kararının iptali ve ortak gider paylaşımı gibi konularda süreler kısadır. Kurul kararına katılmayan veya toplantıya çağrılmayan kat maliki, karardan itibaren bir ay, her hâlde altı ay içinde iptal davası açmalıdır.

Kat karşılığı inşaatta gecikme ve eksik iş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan sorun, binanın sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesidir. Teslimde gecikme olduğunda arsa sahibi, geciken süre için kira kaybını gecikme tazminatı olarak isteyebilir; sözleşmede ayrıca cezai şart kararlaştırılmışsa bu da talep edilebilir. Gecikme ciddi boyuttaysa ve müteahhit edimini yerine getiremeyecek durumdaysa sözleşmeden dönme ve tapuda müteahhide devredilen payların iadesi gündeme gelir. Bu karar dikkat ister; çünkü inşaatın hangi seviyede olduğu, dönmenin geriye mi ileriye mi etkili olacağını belirler.

Teslim edilen dairede ayıp (eksik veya kusurlu iş) varsa, teslimden sonra makul süre içinde muayene edilip müteahhide bildirilmesi gerekir. Açık ayıplar için ihbar geciktirilirse talep hakkı kaybedilebilir; gizli ayıplar ise ortaya çıktıklarında hemen bildirilmelidir. Tespit için mahkemeden delil tespiti istemek, ileride açılacak davada en güçlü delili sağlar.

Kentsel dönüşüm sürecinde haklarınız

Riskli yapı tespiti yapılan binalarda dönüşüm süreci 6306 sayılı Kanun'a göre yürür. Kararlar, kanunda öngörülen pay çoğunluğuyla alınır ve karara katılmayan maliklerin payları, kanundaki usule göre diğer maliklere veya idareye satılabilir. Bu nedenle riskli yapı tespitine itiraz süresini, toplantı çağrısını ve teklif edilen sözleşmenin şartlarını dikkatle takip etmek gerekir. Müteahhitle imzalanacak sözleşmede yeni dairenin metrekaresi, teslim tarihi, kira yardımı ve gecikme halinde ödenecek tazminat açıkça yazılmalıdır.

Ortak mülkün yönetimi ve ortaklığın giderilmesi

Paylı mülkiyette olağan yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu, önemli yönetim işleri için ise kanunda belirtilen nitelikli çoğunluklar aranır. Ortak taşınmazın kiraya verilmesi, kira gelirinin paylaşılması veya onarım masraflarının bölüşülmesi konusunda anlaşmazlık çıktığında, paydaşlardan biri sulh hukuk mahkemesinden düzenleme isteyebilir. Kira geliri, aksi kararlaştırılmamışsa paydaşlar arasında payları oranında paylaşılır.

Paydaşlar ortak mülkün akıbeti konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Mahkeme, taşınmaz bölünebiliyorsa aynen taksime, bölünemiyorsa satışa karar verir. 2026'da yapılan değişiklikle, paydaşlarının tamamı mirasçı olan taşınmazlarda ilk artırmaya yalnızca mirasçılar katılabiliyor ve teklifin muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekiyor. Bu kural, aile içinde kalması istenen taşınmazlar için önemli bir imkân sunuyor.

Tapu harcı ve satışta beyan edilen değer

Taşınmaz satışında tapu harcı, kural olarak alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde ikişer olmak üzere toplam yüzde dört oranında, beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır. Satış bedelinin gerçeğinden düşük gösterilmesi, ileride vergi incelemesine ve ayıp veya önalım davalarında bedelin ispatında ciddi sorunlara yol açabilir. Beyan edilen değer, belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinin altında olamaz. Yaklaşık harç tutarını tapu harcı hesaplama aracıyla görebilirsiniz.

Görüşmeye gelirken yanınızda olsun

• Tapu senedi veya güncel tapu kaydı
• Satış vaadi, kat karşılığı inşaat veya kira sözleşmesi
• İmar durumu belgesi, yapı ruhsatı ve iskân
• Taraflar arasındaki yazışmalar ve ödeme dekontları

Sık sorulan sorular

Bu alandaki başlıca konular

Bu sayfadaki bilgiler, faaliyet gösterilen alan hakkında genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; uzmanlık anlamına gelmez ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez.