İzmir Kira Avukatı (Tahliye Davaları)

Kira uyuşmazlıkları çoğu zaman bir mesajla başlar: "Kirayı şu kadar artırıyorum", "Evi oğlum için boşaltmanız gerekiyor" ya da "Bu ay da ödeme yapmadınız." İzmir'de kira bedellerinin son yıllarda hızla değişmesiyle, kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıklar da arttı. İster kiracı ister kiraya veren olun, haklarınızın ve sürelerin farkında olmak hem paranızı hem de evinizi korur.

Kira artışı ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılında artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırıldıysa o oran uygulanır. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kira bedeli, emsal kiralar dikkate alınarak hâkim tarafından yeniden belirlenebilir (kira tespit davası).

Yasal üst sınırı kendiniz hesaplamak için kira artış hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?

Dava açmadan önce arabuluculuk

Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağı gibi uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Taraflar anlaşırsa tutanak, mahkeme kararı gibi uygulanabilir. Anlaşma olmazsa dava İzmir sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Kiranın ödenmemesi halinde ise doğrudan icra takibi yoluyla tahliye istenebilir; bu yol için İzmir icra avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Kiracıysanız

Ev sahibinden gelen tahliye talebi her zaman hukuken geçerli değildir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerekir; ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen bir evin, haklı bir sebep olmadan üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamayacağını da bilin. Yargıtay'ın ihtiyaç nedeniyle tahliyede aradığı şartlara ilişkin kararını emsal kararlar bölümümüzde bulabilirsiniz.

Ekim 2026 itibarıyla kira artış oranı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılında TÜİK'in açıkladığı on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasındaki değişimi geçemez (TBK md. 344). Ekim 2026'da kira yılı dolan sözleşmeler için uygulanabilecek en yüksek artış oranı yüzde 31,49'dur. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır; daha yüksek bir oran yazıyorsa yasal sınırın üzerindeki kısım geçersizdir.

Kendi oranınızı hesaplamak için kira artış hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.

Kira tespit davası

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, kira bedeli artık yalnızca TÜFE ortalamasıyla değil, emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir. Uzun süredir düşük kirayla oturan kiracılara karşı kiraya verenlerin en sık açtığı dava budur.

Tespit edilen yeni kiranın hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, davanın açılma zamanına bağlıdır. Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak kirayı artıracağını bildirmişse, karar yeni dönemin başından itibaren uygulanır (TBK md. 345). Aksi hâlde yeni bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren geçerli olur.

İhtiyaç ve yeni malik nedeniyle tahliye

Kiraya veren, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir (TBK md. 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Bu dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır; bu süre kaçırılırsa dava ancak bir sonraki dönem için mümkün olur. İhtiyaç nedeniyle tahliye ettirilen taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK md. 355).

Kiralanan taşınmazı satın alan yeni malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye isteyebilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve edinmeden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açması gerekir (TBK md. 351). Ev satıldı diye kiracı hemen çıkmak zorunda değildir.

Kira ödenmezse: ihtar ve icra yoluyla tahliye

Kiracı kirayı ödemezse kiraya veren, konut kiralarında en az otuz günlük süre vererek yazılı ihtar gönderebilir ve süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK md. 315). Bir kira yılı içinde kiranın ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmişse, kira süresinin sonunda tahliye davası açılabilir (TBK md. 352).

Daha hızlı bir yol, icra dairesi aracılığıyla ödeme emri gönderilmesidir (İİK md. 269). Kiracıya otuz günlük ödeme süresi tanınır; bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Kira alacağına dayalı icra takipleri arabuluculuk şartına tabi değildir.

Depozito (güvence bedeli)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kirayı geçemez. Para olarak verilen güvence, kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır ve kiraya verenin onayı olmadan çekilemez (TBK md. 342). Banka, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiraya verenin kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi yaptığını bildirmemesi hâlinde, güvenceyi kiracının talebi üzerine iade eder. Uygulamada depozitonun elden verildiği durumlar çoğunluktadır; bu durumda ödemenin dekontla yapılması ve teslim tutanağı düzenlenmesi önemlidir.

On yıllık uzama süresi ve işyeri kiraları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesini tek başına tahliye sebebi olarak ileri süremez; kiracı çıkmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 347). Bu hesap, ilk sözleşme süresine on yıl eklenerek yapılır; örneğin bir yıllık sözleşmede on birinci yılın sonunda bu imkân doğar.

İşyeri kiralarında da artış sınırı ve tahliye sebepleri büyük ölçüde konutlarla aynıdır. Farklı olan, işyerinde yapılan tadilat ve demirbaşlar ile kiracının oluşturduğu müşteri çevresi nedeniyle tahliye hâlinde ortaya çıkan alacak talepleridir. Kiracı, kiraya verenin yazılı izniyle yaptığı ve taşınmazın değerini artıran yenilik ve değişiklikler için, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıysa, kira ilişkisinin sonunda bedel isteyebilir. Bu nedenle işyeri kira sözleşmelerinde tadilat izni ve masrafların kime ait olacağı açıkça yazılmalıdır.

Görüşmeye gelirken yanınızda olsun

• Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
• Kira ödemelerini gösteren banka dekontları
• Taraflar arasındaki yazışmalar, ihtarnameler
• Varsa tahliye taahhütnamesi

Sık sorulan sorular

Bu alandaki başlıca konular

Bu sayfadaki bilgiler, faaliyet gösterilen alan hakkında genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; uzmanlık anlamına gelmez ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez.