Ekim 2026'da kira yılı dolan konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek en yüksek artış oranı yüzde 31,49'dur. Bu oran, TÜİK'in açıkladığı on iki aylık TÜFE ortalamasıdır. Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır; daha yüksek bir oran yazıyorsa aşan kısım geçersizdir.
Ekim ayında kira yılı dolan ev sahipleri ve kiracılar için bu ayın sorusu belli: Kira ne kadar artacak? TÜİK'in eylül ayı enflasyon verilerini açıklamasıyla birlikte Ekim 2026'da uygulanabilecek yasal kira artış oranı da netleşti: yüzde 31,49.
Bu yazıda oranın nereden geldiğini, nasıl uygulanacağını ve uygulamada en sık karşılaşılan soruları anlatıyoruz.
Yüzde 31,49 nereden geliyor?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Buradaki kavram önemlidir: Esas alınan oran yıllık enflasyon değil, on iki aylık ortalama enflasyondur.
Eylül 2026'da yıllık TÜFE yüzde 29,73 olarak açıklanırken on iki aylık ortalama yüzde 31,49 oldu. Ekim ayında yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanacak üst sınır bu ikinci orandır. Haber başlıklarında iki rakamın birbirine karıştırıldığı sık görülüyor; hesaplamada yıllık değil, ortalama oran kullanılmalıdır.
Örnek hesaplama
Aylık kirası 20.000 TL olan ve kira yılı Ekim 2026'da dolan bir konutta yeni kira en fazla şu şekilde hesaplanır:
| Mevcut kira | Artış oranı | Artış tutarı | Yeni kira (en fazla) |
|---|---|---|---|
| 20.000 TL | %31,49 | 6.298 TL | 26.298 TL |
Kendi kiranızı hesaplamak için kira artış hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Sözleşmede farklı bir oran yazıyorsa
- Sözleşmedeki oran daha düşükse: Taraflar bu orana bağlıdır. Örneğin sözleşmede "her yıl yüzde 25 artış" yazıyorsa ev sahibi yüzde 31,49 isteyemez.
- Sözleşmedeki oran daha yüksekse: Yasal sınırı aşan kısım geçersizdir; artış yüzde 31,49 ile sınırlı kalır.
- Sözleşmede artış hükmü yoksa: Kira bedeli kendiliğinden artmaz. Ev sahibi artış talebini kiracıya bildirmeli, anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası açmalıdır.
- Döviz cinsinden kiralar: Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez; beş yıl sonunda kira, kira tespit davasıyla yeniden belirlenebilir.
Beş yılı dolan kiralarda durum farklı
Kira ilişkisi beş yılı aşmışsa ya da beş yıldan sonra yenilenmişse, kira bedeli artık yalnızca TÜFE ortalamasıyla sınırlı değildir. Bu durumda hâkim, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun yeni bir kira belirleyebilir (TBK md. 345). Uzun süredir aynı evde oturan kiracıların kirası, piyasa koşullarının oldukça altında kalmışsa bu dava gündeme gelir.
Kira tespit davasında belirlenen yeni bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanabilmesi için dava, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak artış talebini bildirmiş olmalıdır. Ekim'de yenilenen bir sözleşme için bu tarih eylül ayının başına denk gelir; bu süre kaçırıldıysa yeni bedel ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanabilir.
Anlaşamazsanız ne olur?
Kiracı yasal sınırın üzerinde bir artış talebini kabul etmek zorunda değildir ve bu nedenle tahliye edilemez. Ev sahibinin kirayı artırmak için başvurabileceği yol kira tespit davasıdır. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; tarafların büyük bölümü de bu aşamada anlaşmaya varıyor.
Kiracı ise yasal artışı ödemezse temerrüde düşebilir. Kira artışı konusunda anlaşmazlık varsa, kiracının en azından tartışmasız kısmı, yani yasal sınır içindeki artışı ödemeye devam etmesi önerilir.
Kısaca
Ekim 2026'da kira yılı dolan konut ve çatılı işyeri kiralarında artış yüzde 31,49'u geçemez. Sözleşmede daha düşük bir oran varsa o uygulanır. Beş yılı dolan kiralarda ise kira tespit davası yoluyla piyasa koşullarına göre yeni bir bedel belirlenebilir. Kira ilişkisine dair diğer konular için kira ve tahliye hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Hukuki dayanaklar ve kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: md. 344 (kira bedelinin belirlenmesi), md. 345 (kira tespit davası)
- TÜİK: Tüketici Fiyat Endeksi, Eylül 2026 bülteni
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez. Her dosyanın koşulları farklıdır; mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebilir.
Avukat · İzmir Barosu · 2022'den beri avukatlık
Yayın: 23 Ekim 2026 · Son güncelleme: 23 Ekim 2026