Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te 1 Ekim 2026'da yapılan değişiklikle, satış bedelinin ödeme sistemi üzerinden ödenmesi zorunluluğu 1 Aralık 2026'ya ertelendi. Bu tarihe kadar yapılan satışlarda sistemi kullanmak zorunlu değil; sistem devreye girdiğinde bedelin kredi dışındaki kısmı, tapu devriyle eş zamanlı olarak bu sistem üzerinden ödenecek.
Ev alırken en çok endişe yaratan an çoğu zaman tapu müdürlüğündeki o birkaç dakikadır. Alıcı parayı gönderir, satıcı paranın hesabına geçtiğini görmeden imza atmak istemez. Bazen de kapora verilir, satıcı tapuya gelmez. Ticaret Bakanlığı'nın getirdiği ödeme sistemi bu sorunu çözmeyi hedefliyor. Ancak zorunlu uygulamanın başlangıç tarihi bir kez daha değişti. Aşağıda yeni tarihi, sistemin işleyişine dair bugün bilinenleri ve henüz belirsiz olan noktaları sırasıyla ele alıyoruz.
Ne değişti?
Ödeme sistemi, 29 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e eklenen ek 1. maddeyle düzenlendi. Aynı değişiklikle yönetmeliğin geçici 1. maddesine bir fıkra eklenmiş ve 1 Temmuz 2026'ya kadar yapılan satışlarda sistemin kullanılması zorunlu tutulmamıştı.
1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yeni değişiklikle bu tarih 1 Aralık 2026 olarak değiştirildi. Yani 1 Aralık 2026'ya kadar yapılan taşınmaz satışlarında ödeme sistemini kullanmak zorunlu değil. Yönetmelik, Bakanlığa bu tarihi üç aya kadar uzatma yetkisi de tanıyor. Bu nedenle tapu randevusu aralık ayına denk gelen kişilerin, işlemden önce güncel durumu Bakanlık ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü duyurularından kontrol etmesi yerinde olur.
Sistem nasıl işleyecek?
Ek 1. maddeye göre, işletmelerin ve diğer gerçek veya tüzel kişilerin taşınmaz satışlarında ödemenin bir kısmı ya da tamamı nakit, havale, elektronik fon transferi veya Bakanlıkça belirlenecek başka bir yöntemle yapılıyorsa, satış bedeli bu sistem üzerinden ödenecek. Sistem, mülkiyetin ve satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayacak şekilde kuruluyor.
Düzenleme yalnızca emlak işletmeleri aracılığıyla yapılan satışlarla sınırlı tutulmamış; metinde gerçek ve tüzel kişilerin satışlarından da söz ediliyor. Hangi satışların sistem dışında kalacağı ise Bakanlık ile entegratör arasında imzalanacak protokolle belirlenecek.
1 Ekim'deki değişiklik, sistemin kurulması, işletilmesi ve geliştirilmesi için Bakanlığın bir entegratör yetkilendireceğini de düzenledi. Sistem dışında kalacak satışlar, pilot uygulama ihtiyacı ve kapsamı, kullanım bedeli ve bu bedelin paylaşımı bu protokolle belirlenecek.
Sistem hangi sorunu çözmeye çalışıyor?
Bugünkü uygulamada tapu devri ile paranın el değiştirmesi aynı anda gerçekleşmiyor. Taraflar ya birbirine güvenmek ya da bankada aynı anda bulunmak gibi pratik çözümler üretmek zorunda kalıyor. Bu arada yaşanabilecek sorunlar, avukatların sık karşılaştığı dosyalar arasında:
Satıcı tapuda imzayı attıktan sonra alıcının havalesinin geri çevrildiğini fark edebiliyor. Alıcı, satıcıya tapudan önce gönderdiği parayı, satıcının son anda vazgeçmesi üzerine aylarca süren bir davayla geri almaya çalışabiliyor. Bazen de kendini malik gibi tanıtan biri, sahte vekâletname ya da kimlikle kapora topluyor. Bedelin, mülkiyet devriyle eş zamanlı aktarıldığı bir yapı, bu risklerin önemli bir kısmını ortadan kaldırmayı amaçlıyor. Sistemin pratikte ne kadar etkili olacağı ise uygulamanın ayrıntıları netleştiğinde görülecek.
Konut kredisiyle alımda durum ne?
Bedelin bir kısmı bankadan ya da finansman veya tasarruf finansman şirketinden kullanılan krediyle ödeniyorsa, kredi tutarı sistemin dışında kalıyor. Sistem yalnızca kredi dışındaki ödemeler için kullanılacak.
Örneğin Buca'da 4 milyon liralık bir daire alan bir kişi, bedelin 2,5 milyon lirasını konut kredisiyle, 1,5 milyon lirasını kendi birikimiyle ödüyorsa, sistem devreye girdikten sonra bu 1,5 milyon liralık kısım ödeme sistemi üzerinden aktarılacak. Kredi kısmı ise bankanın mevcut işleyişiyle ödenmeye devam edecek.
Kullanım bedelini kim ödeyecek?
Yönetmeliğe göre sistem üzerinden yapılan her işlem için bir kullanım bedeli alınacak ve bu bedel, satıcıya aktarılan satış bedelinden mahsup edilecek. Kullanım bedelinin tutarı yönetmelikte yer almıyor; protokolle belirlenecek. Bu nedenle bugün tutara ilişkin net bir rakam vermek mümkün değil.
Yönetmelikteki düzenlemeye göre kesinti satıcıya ödenecek bedelden yapılacak. Taraflar bu maliyeti kendi aralarında paylaşmak isterse, bunu satış görüşmeleri sırasında konuşmaları ve varsa yazılı ön sözleşmeye açıkça yazmaları, tapu günü çıkabilecek bir pazarlığın önüne geçer. Aralık ayından sonra satışa çıkacak bir evin fiyatı belirlenirken bu kalemin de hesaba katılması mantıklı olacaktır.
1 Aralık'a kadar satış yapacaklar neye dikkat etmeli?
Sistem zorunlu hale gelene kadar riskler eskisi gibi devam ediyor. Birkaç noktayı hatırlatmakta yarar var:
- Kapora ve ön ödeme: Tapuda devir yapılmadan büyük tutarlarda ödeme yapmaktan kaçınmak gerekiyor. Ödeme yapılacaksa açıklama kısmına taşınmazın ada ve parsel bilgisi yazılarak banka üzerinden yapılmalı.
- Satış vaadi: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekiyor. Adi yazılı bir kâğıt, tapu devrini zorla sağlamak için yeterli olmuyor.
- Tapu kaydı: İmzadan önce taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, şerh veya intifa hakkı bulunup bulunmadığı e-Devlet ya da tapu müdürlüğü üzerinden kontrol edilmeli.
- Emlak işletmesi: Satış bir emlak işletmesi aracılığıyla yapılıyorsa, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik gereği işletmenin yetki belgesine sahip olması gerekiyor. Yetki belgesi numarasını sormak ve yazılı yetkilendirme sözleşmesini incelemek, ileride hizmet bedeli tartışmalarını da önlüyor.
- Gerçek bedel: Tapuda gösterilen bedelin gerçek satış bedeliyle uyumlu olması, ileride çıkabilecek vergi ve iade uyuşmazlıklarında tarafları korur.
Mirasla gelen bir taşınmazın satışında ayrıca dikkat edilmesi gereken kurallar var; özellikle ortaklığın giderilmesi yoluyla satışlarda yeni bir düzenleme yürürlükte. Bunu miras kalan evin satışında ilk artırma yazımızda anlattık. Tapu iptali, satış vaadi ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Kısaca
Taşınmaz satışlarında bedelin, tapu devriyle aynı anda el değiştirmesini sağlayacak ödeme sistemi 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu olacak; bu tarihe kadar kullanımı isteğe bağlı. Kredili alımlarda yalnızca kredi dışındaki kısım sisteme girecek, kullanım bedeli satıcıya ödenecek bedelden düşülecek. Sisteme dahil olmayacak satışlar ve bedel tutarı ise henüz netleşmiş değil.
Hukuki dayanaklar ve kaynaklar
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Resmî Gazete 01.10.2026, sayı 33387
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Resmî Gazete 29.04.2026, sayı 33238 (ek madde 1, geçici madde 1/10)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: md. 706
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: md. 237
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez. Her dosyanın koşulları farklıdır; mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebilir.
Avukat · İzmir Barosu · 2022'den beri avukatlık
Yayın: 26 Ekim 2026 · Son güncelleme: 26 Ekim 2026