31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun'la, paydaşlarının tamamı mirasçı olan ve satış yoluyla ortaklığı giderilecek taşınmazlarda ilk artırmaya yalnızca mirasçı paydaşlar katılabiliyor. Bu artırmada teklifin muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekiyor. Satış olmazsa ikinci artırma herkese açık şekilde genel kurallara göre yapılıyor.
Babadan, anneden kalan bir evi kardeşler arasında paylaşmak, miras hukukunda en çok tartışma çıkaran konulardan biridir. Kardeşlerden biri evde oturmak ister, biri satıp payını almak ister, biri de sesini çıkarmaz. Anlaşma olmayınca iş mahkemeye, oradan da icra dairesindeki ihaleye gider. Bu ihalelerde yıllardır dile getirilen şikâyet şuydu: Ev, dışarıdan gelen alıcılar tarafından değerinin çok altında alınıyor ve mirasçılar hem evini hem de parasını kaybediyordu.
31 Temmuz 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun (kamuoyunda 12. Yargı Paketi olarak biliniyor) bu noktada önemli bir değişiklik getirdi. Bu yazıda yeni kuralın neyi değiştirdiğini, hangi taşınmazlara uygulandığını ve mirasçıların süreçte nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyoruz.
Önce kısaca: Ortaklığın giderilmesi nedir?
Bir mal birden fazla kişiye ait olduğunda ve paydaşlar malın ne olacağı konusunda anlaşamadığında, paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi (eski adıyla izale-i şuyu) davası açabilir. Mahkeme önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar. Bir daire ya da tek bir arsa gibi bölünmesi mümkün olmayan veya bölünmesi değerini ciddi biçimde düşürecek taşınmazlarda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.
Satış kararı kesinleşince ihale, İcra ve İflas Kanunu'nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre satış memurluğu tarafından yapılır. Elde edilen bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. Değişiklik tam da bu ihale aşamasıyla ilgilidir.
Yeni kural ne diyor?
Değişiklikle İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesine, miras yoluyla edinilen taşınmazlara özel bir usul eklendi. Buna göre:
- Taşınmazın paydaşlarının tamamı mirasçı olmalı ve paydaşlar arasında üçüncü bir kişi bulunmamalıdır.
- Mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermiş olmalıdır.
- Bu durumda yapılan ilk artırmaya yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir; dışarıdan alıcı teklif veremez.
- İlk artırmada ihalenin yapılabilmesi için teklifin muhammen bedelin tamamını karşılaması gerekir.
- İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırma herkese açık olarak, genel kurallara göre yapılır.
Kısacası kanun koyucu, evi alıp korumak isteyen mirasçıya, taşınmazın tam değerini ödemesi şartıyla bir öncelik tanıdı. Böylece ev hem aile içinde kalabiliyor hem de diğer mirasçılar paylarının karşılığını tahmini değer üzerinden alıyor.
| Değişiklikten önce | Değişiklikten sonra | |
|---|---|---|
| İlk artırmaya kimler katılır? | Herkes | Yalnızca mirasçı paydaşlar |
| İlk artırmada aranan teklif | Genel kurallara göre | Muhammen bedelin tamamı |
| Satış olmazsa | İkinci artırma | Herkese açık ikinci artırma |
| Kimlere uygulanır? | Tüm ortaklığın giderilmesi satışları | Paydaşların tamamı mirasçı olan taşınmazlar |
Hangi taşınmazlar kapsama giriyor, hangileri girmiyor?
Kuralın uygulanması için taşınmazın bütün paydaşlarının mirasçı olması şarttır. Bir örnekle açıklayalım: Babadan kalan dairede üç kardeş ve annenin payı varsa, paydaşların hepsi mirasçı olduğundan yeni usul uygulanır. Ancak kardeşlerden biri payını daha önce bir yabancıya satmışsa, paydaşlar arasında artık mirasçı olmayan biri bulunduğu için ihale genel kurallara göre yapılır.
Zamana göre uygulama da önemlidir. Değişiklik, yürürlük tarihi olan 31 Temmuz 2026'dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz. Satış ilanı bu tarihten sonra yapılan ihalelerde ise yeni usul geçerlidir. Elinizde devam eden bir dosya varsa, satış ilanının tarihine bakmak gerekir.
Mirasçılar açısından pratikte ne anlama geliyor?
Yeni kural, evi aile içinde tutmak isteyen mirasçı için büyük bir fırsat. Ama bu fırsatı kullanmak hazırlık ister. Muhammen bedelin tamamını ödemek gerekeceği için, ihaleye katılmayı düşünen mirasçının finansmanını önceden planlaması gerekir. İhale bedeli kısa süre içinde yatırılmazsa ihale bozulur ve süreç uzar.
Muhammen bedelin doğru belirlenmesi de artık eskisinden daha önemli. Bu bedel, satış memurluğunun yaptırdığı kıymet takdiriyle belirlenir ve tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edilebilir. Değeri düşük belirlenmiş bir taşınmazda dışarıdan alıcıya kapalı ilk artırma, payını satmak isteyen mirasçı aleyhine sonuç doğurabilir. Değeri yüksek belirlenmişse ilk artırmada kimse teklif vermeyebilir ve taşınmaz ikinci artırmaya kalabilir. Bu yüzden kıymet takdiri raporunu dikkatle incelemek ve gerekiyorsa süresinde itiraz etmek gerekir.
Bir diğer nokta, ihalenin mirasçılar arasında bir pazarlık aracına dönüşebilmesi. Birden fazla mirasçı evi almak istiyorsa ilk artırmada birbirleriyle yarışacaklardır. Bu da çoğu zaman, ihaleye gelmeden önce anlaşmanın daha mantıklı olduğunu gösterir.
Dava açmadan önce: anlaşma ve arabuluculuk
Ortaklığın giderilmesi davaları 1 Eylül 2023'ten bu yana dava şartı arabuluculuğa tabidir. Yani mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk görüşmesi, kardeşlerden birinin diğerlerinin paylarını satın alması, taşınmazın birlikte satılması ya da bir paydaşın diğerlerine kira ödemesi gibi çözümleri konuşmak için iyi bir fırsattır.
Anlaşma sağlanırsa paydaşlar tapuda devir işlemiyle ortaklığı kendileri sona erdirebilir. Bu yol, ihale masraflarından ve uzun bir süreçten kurtarır. Anlaşma olmazsa dava açılır ve yukarıda anlattığımız ihale aşamasına gelinir.
Süreç başlamadan önce hazırlanması gerekenler
- Mirasçılık belgesi: Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınır; kimin hangi oranda mirasçı olduğunu gösterir.
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesi: Ölüm Türkiye'de gerçekleştiyse, ölüm tarihinden itibaren dört ay içinde verilmesi gerekir. Tapuda intikal işlemi bu beyanname olmadan yapılamaz.
- Tapuda intikal: Taşınmazın mirasçılar adına tescil edilmesi, hem satışın hem de ortaklığın giderilmesinin ön koşuludur.
- Taşınmazın güncel değeri: Bölgedeki emsal satışlar ve gerekirse bağımsız bir ekspertiz raporu, kıymet takdirine itiraz aşamasında işinize yarar.
Kısaca
Yeni düzenleme, miras kalan evin dışarıdan gelen alıcılar tarafından düşük bedelle alınmasının önüne geçmeyi amaçlıyor. İlk artırma artık yalnızca mirasçılar arasında ve taşınmazın tam değeri üzerinden yapılıyor. Kural, paydaşların tamamı mirasçı olan taşınmazlarda ve 31 Temmuz 2026'dan sonra ilanı yapılan satışlarda uygulanıyor. Evi almak isteyen mirasçının finansmanını önceden hazırlaması, payını satmak isteyen mirasçının ise kıymet takdirini dikkatle takip etmesi gerekiyor.
Mirasın paylaşımına ilişkin diğer konular için miras hukuku sayfamıza, icra aşamasındaki itiraz süreleri için icra takibine itiraz süresi yazımıza bakabilirsiniz.
Hukuki dayanaklar ve kaynaklar
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: md. 114 (7589 sayılı Kanun ile değişik)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu: md. 698–699 (paylı ve elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi)
- 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, Resmî Gazete 31.07.2026, sayı 33326
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu: md. 18/B
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve kişiye özel hukuki görüş yerine geçmez. Her dosyanın koşulları farklıdır; mevzuat ve yargı uygulaması zaman içinde değişebilir.